特朗普说了什么？美元“崩了” 现货黄金一度突破5190美元刷新历史新高
最近全球降息似乎是大趋势，很多朋友问我那什么资产会受益，才子哥想了一想，最受益的必然是资产端能在经济下行周期中提供相对稳定现金流的，而负债端当然是越大越好，这样受益于降息。顺着这样的思路，才子哥去探索了一下，果然同时符合条件的上市公司还是挺多的。首先就是REITs，但房地产信托不行，因为它们的杠杆都是比较高的，但资产端一定要扛的住经济下行风险，那住宅和商业物业就不用去考虑了，再深挖一下，还真被我找到了几个医院物业Reits，但这还不够，最好是医院物业可以同时分散在几个国家的，这样就可以避免单个国家的风险，最后经过才子哥努力还真被我找到了一个。
下面我就给大家介绍一个加拿大上市的Reits，northwest healthcare Properties REITs，这个reits把医院的物业打包，现在的分红率为6.68%。首先资产是几个澳洲，加拿大和巴西以及欧洲的医院地产。那为什么才子哥要推荐这个reits呢？刚才也说的很清楚了，主要是对未来经济走向的不明朗，但医疗行业受到经济波动影响很小，所以是抗周期的行业，全球利率正在走下降通道，而这些Reits很大一个比例的成本都是利息成本，公司的盈利盈余将直接收益于利息下降。所以这种reits如果在现有的经济环境下买入，就算遇上经济衰退，应该起码不会亏到哪里去。
下面我们来看看公司拥有的物业情况吧，这些物业主要是多伦多，圣保罗，奥克兰，柏林，悉尼和墨尔本的一些医院物业。
公司拥有1190万平方尺，158个物业，资产总值51亿加币。物业的租借率为96.8%，公司付息率为89%，而分红收益率接近7%。最近公司收购了澳洲的资产，使其成为澳洲第二大的医疗物业提供商，而这些澳洲的医院物业和医院都是签的收租率年增长2.5%的20年固定合同。
公司收购这部分资产花了12.58亿，其中8.08亿使用的是3%一年的固定利率贷款，reits本身只要出1.35亿，可谓是大杠杆操作，同时按照公司的计算，最后能获得的现金分红为每年1520万，看上去还是不错的，折合每股0.11加币增量分红。
从公司租户这些医疗集团的角度来看，问了一下当地朋友，都是一些耳熟能详的私立医院，所以信誉应该是有保证的。那最后我们来看看公司的债务结构，未来四年到期的债务占到近80%以上，而未来两三年里到期的话，如果利率走向下通道，那么再融资成本就会比现在低不少，也就是说符合我们的受益于利率下降通道的判断。
医院不是说搬家就能搬家的，也不是说经济不好就会关门的，在国外这些医院集团都是和政府有着千丝万缕的联系的，所以是比较稳定经营的机构。那这一点就很好，就算经济走下坡路公司的收入也不会下降。所以假设未来每年租金和物业面积增长之和为5%，那公司长期分红率会在11%左右，如果每年保守一点3%，那么长期分红率在9%左右。
今天才子哥就给大家提供一下简单的思路，抛砖引玉，所以公司层面没有深入挖掘，如果大家真感兴趣，可以自己再深挖一下。如果喜欢可以给我点个赞哦！
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