德银：没说这办法不行，但请做好打持久战的准备

随着市场对于美联储降息的“揣测”愈演愈烈，越来越多的市场预期中已经提前“反映”出降息带来的利好。

然而“不争气”的美国楼市可能会是个例外。德银近期发布报告称，无风险利率的变动对于楼市的影响没有外界想象中的那么大，考虑到美国居民的债务水平和仍然高企的按揭水平，2019年美国楼市企稳已经是最好的结果。

调整利率利好有限？
德银指出，受到加息等因素影响，美国十年期国债利率（无风险利率）在2016年之后一度出现了150个基点（翻倍）的上涨。这一现象一度被认为是造成楼市“不堪重负”的原因，但德银比较了过去三年新房销售额（滞后9个月数据）和无风险利率走势的变化发现，两者似乎并没有非常直接的关系。

（新房销售额（滞后九个月）与十年期美债走势对比，来源：德银、Haver、Factset）

对此，德银发出了直击灵魂的质问：如果利率变动那么重要，为什么之前150个基点都没压垮楼市，却这么斤斤计较最后的25个基点？

德银分析道，2016年年中时美国十年期国债收益率约为1.5%，到了2018年的年中累计上涨了150个基点。在这波上涨中，大致可以分为2016年下半年约100个基点的上涨和2017年三季度至2018年年中约75个基点的两轮上涨。最为重要的是，在这两轮上涨中美国楼市均“幸存”了下来。

直到2018年下半年，十年期国债收益率又上涨了25个基点导致了美国楼市出现了令人恐慌的下跌。中位建筑订单数量在2018年四季度下降了10%，部分地区甚至高达20%。德银指出，用最简单的话来解释就是随着居民支付能力见顶，楼市借贷条件在2016至2017年期间是楼市的利好因素，而到了2018年就变成了温和的利空因素。

“宽松”恐慌预示降息无法称为楼市“兴奋剂”
德银指出，即使受到降息等因素影响，无风险收益率的降低（意味着按揭利率走低）也不会对楼市产生立竿见影的刺激作用，因为无风险收益率降低之初可能会引起“宽松恐慌”（Taper Tantrum）。

德银以2013年中的那波楼市恐慌举例，在最初的“宽松恐慌”过去之后，新房销售额足足花了12-15个月才重拾升势。相信这个形态对于2019年的美国楼市也有一定的参考作用，同时更难以负担的房价和借贷环境也会使得这一情况变得更加严重。

（宽松恐慌时期新房销售额变动情况，来源：德银、Haver、Factset）

总而言之，那些认为美联储刺激政策就能给楼市带来“又一波鸡血”的投资者，犯错的改率非常高。

（宽松恐慌时期建筑订单数量，来源：德银、公司财报）

更为重要的是，按揭利率的下降大约只能抵消房价上涨带来的一半影响。根据美国房地产经纪人协会的统计，从2014至2018年末，中位数房价累计上涨24%至259,900美元。不论是按照固定利率还是浮动利率来计算，按揭利率下降对于这段时间购房能力的损失只能弥补不到50%。



（利率变动对购房能力带来的弥补有限，来源：德银）

整体借贷水平也将施压房价
德银指出，对于美国楼市而言，不仅是利率降低带来月供压力减少的补偿效应有限，同时美国家庭的负债规模和比例也是拖累楼市反弹的原因。
德银根据美联储相关数据发现，近几年车贷和信用卡贷款账户数量相较于按揭贷款帐户数量有了显著的提升，同时从各家机构后端收入负债比率来看，“其他贷款”也占到了相当显著的比例。

（美国“其他贷款”账户数量稳定增长，来源：德银、纽约联储、Equifax）


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