近日来，港股的物管板块开始蠢蠢欲动。昨日，港股的内地物业股整体大涨，全板块无一下跌，其中永升生活服务 (HK:1995)更是收盘大涨超15%，傲视群雄。
永升生活服务昨日发布公告，预期该集团截至2019年6月30日止6个月的未经审核综合纯利(2018年同期：人民币4120万元)将较2018年同期增加超过90%。纯利增加主要由于：集团物业在管建筑面积增加以及来自对非业主的增值服务及社区增值服务的收入增加所致。
市场普遍认为，此次港股物业股的普涨是来源于永升生活的这则盈喜，让市场对于物业管理行业的中绩充满了想象。就连投行也来唱好，从中分一杯羹。
高盛 (NYSE:GS)近期发表研报普遍上调物业管理股目标价，高盛称，其覆盖的物管股自今年以来已累升27%，相对同期内房及MSCI中国同期升幅15%及6%，预期板块股价持续强劲，基于两点原因，一是受惠2019年坚实业绩，以及预期市场普遍对未来数年盈利预测将上调，二是持续扩展至更多领域如商厦、公众设施及增加增值服务，长远盈利前景更佳。
无独有偶，瑞联 (SIX:UBSG)亦发表研报指，首次覆盖中国物业管理行业，看好行业长期增长以及轻资产的商业模式，因其受政策影响较低，提高对行业预测EPS2018-2021年复合增长率至26%。
受到两家大行的鼎力加持，物业股的成长逻辑在哪里？
物业股缘何颇受青睐？
中国房地产市场从高速发展的“黄金时代”已逐步进入平稳增长“白银时代”。房地产企业纷纷依托于现有资源和业务体系开始战略转型，其中物业板块是发展的重点。
物管分拆已成为多数房地产企业转型之路的必然选择，恰巧物业服务类公司在香港资本市场正处于投资风口，实力雄厚的物业公司欲借助行业发展东风登陆资本市场，通过资本之力拓展更大的业务版图。近两年，物业管理公司上市潮爆发。
数据显示，目前在港股市场上，物业板块包含16只个股。按照市值来分，前三大龙头分别为碧桂园服务 (HK:6098)、绿城服务 (HK:2869)以及雅生活服务 (HK:3319)。受益于中国城镇化程度不断提高，由住宅服务需求增加给中国物业管理行业带来商机，但物业管理类股转趋各异，这也和目前的运营模式各异有关。
有意思的是，几乎每一家在港上市的内地物业管理公司背后都站着一家实力雄厚的地产公司。例如：碧桂园服务与碧桂园，中海物业与中国海外发展，雅生活服务与雅居乐、绿地，新城悦与新城控股，佳兆业物业与佳兆业集团，永升生活背后则站着旭辉集团。
现有已上市的物业服务上市公司大致分为五类：精品物业、第三方承接、双品牌、社区运营、大股东提供。相较强周期性的房地产开发业务，近期资金似乎反而更加青睐于物业服务板块，稳健的现金流使得物业板块成为投资者最好的避险圣地。
截至2018年末，百强物业管理企业的管理面积均值为3718.13万平方米，较2017年增加17.52%，市场占有率约为38.85%；TOP10物业管理企业的管理面积均值为2.39亿平方米，同比增长10.71%，市场占有率约为11.35%，受益于龙头物管公司的上市以及上游地产开发行业集中度的提升，物管行业的集中度也处于加速提升过程中。
从港股市场的估值体系来看，对于同行业的上市公司，企业的规模越大，营业收入、利润越高，往往给予流动性溢价，市盈率相对较高，公司规模与市盈率呈现出明显的正相关关系。
目前 已上市的物业管理公司中市盈率最高的为永升生活服务，2018 年市盈率 44.2倍（业绩高增长）。市值超过 50 亿的 7 家物业管理公司 2018 年平均市盈率为 29.2X，而这 7 家物业公司对应的关联房地产公司 2018 年平均市盈率仅 6.6X，物业管理公司估值远远超过其关联房企。
当然，谈估值亦离不开业绩支撑，而近年来，物业管理行业的迅猛发展也确实让人始料未及。物业管理公司的盈利增速大多取决于服务面积和服务单价的上升，以及一些增值服务产生的额外收入。一般来说，在管面积增长方面，开发商的合约销售通常需要2-3年才能转化成物业管理公司能创造收入的在管面积。因此，物业管理公司未来发展将受益于其相关开发商的合约销售的强劲增长；增值服务方面，如果地产开发商继续在2019年实现强劲的房地产销售，这将为物业管理公司的增值服务业务提供支持。
当前物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，行业集中度将进一步提升，行业龙头在市场竞争中的优势愈发明显。上市物业管理公司在营业收入、管理面积、总资产等方面均得到显著的提升，竞争优势得到进一步的加强。
物业行业需要独立
不过，在迅猛发展的物业行业，依然存在一些弊端。“需要独立成长”，可能是物业服务公司对未来发展的诉求。目前由分拆而来的物业服务公司，多数规模的增长仍十分依赖母公司。
但今年以来，房地产市场调控坚定实施“一城一策”，主管部门预警提示，为市场过热苗头敲响警钟，多部委表态坚持“房住不炒”定位，二、三线城市的房产需求有所放缓，如何在未来中国房地产市场进入存量时代后物业行业继续保持高增速，也是一个需要思考的问题。
倘若对物管领域最为基础的营收“物业费”进行剖析，能够发现提升一家物业服务公司营收的因素可以来自以下两个方面：一是增加在管面积；二是提高单位面积的物业管理费。
增加在管面积多数时候能够选择的路径是“并购”或者“外接”，现有的大多数物业公司都享受着其相关开发商于2016-2017年合约销售的强劲增长所带来的红利，但在未来房地产销售增速逐渐放缓，物业公司的利润导向瞄向了物业管理费的提升。
而在物业管理费提升方面，普遍的观点是，目前行业仍处于较为粗放的状态，物业管理费在短时间内很难有大幅度提升，但长期来看也是增长的动力。“核心肯定是要提升服务质量。以后（好的物业公司）服务会很贵。”有分析师指出。
目前从全球的趋势来看，未来物业管理费走高是必然事件。业内人士表示，鉴于行业特殊性物业管理公司不太容易出现“弯道超车”的黑马，而更多的是，在这个行业要看到空间的价值，要在基础服务之外，认识到每一个用户的价值，提升服务质量，增加增值服务种类，从而才可能创造更大的利润空间。