今年春节后大城市租金未出现明显上涨，25个城市中还有14个城市租金出现环比下降。其中，北上广深租金分别环比下滑0.70%、2.30%、3.60%和2.50%。
其实房租上涨和房租下降现在是两个很奇怪的问题。我们之前曾经讨论过，就是今年过完年之后很多房东都突然发现，如果自己涨房租的话，即使是只涨一两百块钱，房客都不在去租自己的房子了，很多人都会觉得很奇怪，这到底是怎么回事，因为按照房东的思维，每年按照惯例涨一些钱，可能一两百两三百并不算多，但是，今年的一上涨就导致了房客退租现象之前，我们曾经专门讨论过这样的问题。
我们要这么看，2018年对于中国租房市场来说是一个非常重要的年份。我们当时在2018年的时候讨论过房租的上涨引发了北京上海等重要热点城市的一个市场紧张。北京甚至专门出台的新政，就是让三个月的时间确保房租不涨价，能够在大学生毕业季的这段时间维持房租市场的稳定。
之后甚至有传出说当限价取消之后，各地房租会出现大涨的可能性，但实际结果我们却看到各地房租并没有出现大规模的上涨，反而是现在各地房租都出现了不同程度的下降，这到底是为什么呢？
其实我们仔细分析这也是非常正常的一个现象，首先我们能够看到住房租赁市场是和房地产销售市场截然不同的一个市场格局。房地产销售市场由于房子的价值并不是由房地产本身价值所决定的，而是房子和其所在土地共同价值所双向决定。所以我们看到房地产市场在销售过程中往往会有着远比其建筑成本高的多的一个溢价。而住房租赁市场是怎么回事呢？住房租赁市场考虑的是房地产本身的使用价值，所以如果一个房子本身的使用价值并不高的话，那么它在租赁市场中也很难能够租到一个很高的价格。同样，一个城市房租价格的多少？实际上是和这个城市流动人口的平均收入水平所直接相关的。这也是为什么有些城市房价可以涨得相对比较高，但是房租的价格却保持一个相对较低水平的重要原因。
其次2019年其实现在最大的一个问题就是大家对收入增长的一个预期正在发生变化，原先在我们对收入增长预期觉得都会大量快速增长的时候，我们都会愿意支付一个房租涨价或者相对增长的一个房租条件。但是2019年大家对消费的预期和收入增长的预期都在发生变化，至少在当前阶段我们对收入增长会不会有明确的增幅，是一个比较怀疑的态度，所以这也是房租市场相对，价格可能不会出现大规模提升的原因。
第三则是在国家房子是用来住的，不是用来炒的这个理念的，贯彻执行之下。大量的廉租房，保障性住房，以及人才公寓类住房开始经过两年多的时间供给向市场。这种房屋租赁市场的供给开始增加，而且这个增加趋势甚至是不断上涨的。在这样的一个大背景之下，住房租赁市场的供给和需求必然会保持一个比较平衡的状态，甚至于说在某些城市还会出现供给略大于需求的状态，自然也就不会让房租市场大量上涨。