财联社（深圳，记者 杨依依）讯，招商蛇口（001979.SZ）于7月13日晚间发布2020年半年度业绩预告，预计归母净利润为8亿-10亿元，同比大幅下降79.59%-83.67%；基本每股收益0.04元-0.06元，仅为去年同期0.60元的“零头”。
至此，招商蛇口已连续两年录得半年度归母净利润同比下跌，2019年上半年其归母净利润为49亿元，同比下降31.17%。2019年全年，其归母净利润同比增速降至5.2%，创上市以来的新低。
招商蛇口在业绩预告中称，今年上半年净利润预计大幅下跌的原因之一，是去年同期公司通过增资扩股转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。2019年上半年，招商蛇口转让了深圳蛇口太子湾两幅地块、位于陕西西咸新区和杭州的两处项目。
今年上半年，该公司仅完成一处项目的出售，即4月以非公开协议转让方式转让南通招海置业有限公司30%股权，交易价为1.51亿元。
相对于净利润持续下滑，招商蛇口的销售规模仍在不断攀升。2019年上半年，其销售额为1012亿元，同比增加35%；今年上半年销售增长9.41%至1107.13亿元，增幅虽有所收窄，但在TOP20房企中仍维持较高水平。
招商蛇口陷入“增收不增利”的困境，与主营业务毛利率下降有直接关系。
“受结转项目地区结构影响，毛利率同比下降。”招商蛇口在业绩预告中如是解释净利润下降的另一原因。该公司毛利率同净利润一样，处于持续下滑中，其2019年年报显示年度毛利率为34.65%，较2018年的39.49%下降4.84个百分点。
而招商蛇口的毛利率难题与产品结构有关。在今年3月底业绩会上，招商蛇口常务副总经理朱文凯提到，为加快周转，公司制定了“严控商办比例”的举措。据媒体计算，2017-2019年三年招商蛇口新增土储中，商办面积占比分别为40%、34%及19%，逐年下降。
降低商办比例意味着高售价、高毛利的商办产品业绩贡献下降，2017年招商蛇口毛利率为37.66%，销售额突破1100亿元，其中商办部分占比约200亿元，远高于2016年同期的约20亿元。
同时，周转速度也会对毛利率施加一定压力。“想要周转速度快，对于利润的要求就会低一些。”一家港股上市公司的营销高管对财联社记者说。
业绩预告还显示，自今年初新冠疫情爆发以来，该公司采取了减租免租、暂缓开工等措施，经营业务受到不同程度的影响，营业收入和投资收益较预期减少。
值得一提的是，今年3月底业绩会上，招商蛇口财务总监黄均隆曾表示，“不赚钱的规模没有意义。”
财联社记者通过公开信息初步统计，今年上半年招商蛇口拟转让佛山招商绿湖、西安臻观府项目、沈阳钻石山项目、沈阳金道汇通项目、嘉兴项目、天津武清产业园项目、长沙项目、苏州项目8个项目的股权及部分债券，其中6个披露了转让价格的项目最低总转让价为27.89亿元。
如果上述项目在今年内全部完成转让，招商蛇口或在今年下半年实现净利润同比增长。
“用处置项目来加快资金回笼，有助于降低相关项目的成本、盘活相关资产、扩大收益，但是处置过于频繁很容易引起投资者关注和质疑。”知名地产分析师严跃进告诉记者。