财联社3月28日讯（成竹发自悉尼 编辑齐林）澳洲租房者近来陷入两难，要么承受大幅租金上涨，要么搬走后面临激烈的租房竞争。
自澳洲政府2022年2月底开放国境以来，房屋空置率开始下降，租金逐月上涨。近几个月，这种情况愈演愈烈，悉尼和墨尔本两大城市的求租者常常一房难求，50人甚至100人竞租一个房子的情况屡见不鲜，直至2023年3月底，各类房屋租金仍处于历史高位。
注：图片来自今日悉尼 据房地产分析机构CoreLogic的数据显示，去年全澳的房租中值跃升10.2%，租金每周约555澳元，创下“历史新高”。澳洲第三大城市布里斯班和第五大城市阿德莱德的租金涨幅最大，约13%，其次是悉尼和珀斯，约11%。许多澳洲人直言，现在不但“吃不起”（高通胀），还“住不起了”。
注：来自CoreLogic 2022 （注：以上价格为每周租金） 悉尼北区SY Reality的房产顾问杨度指出，2020年疫情期间屋主们已经降低过房租，而2022年中起，澳联储持续不断的加息又让他们面临巨大的还贷压力，故而开放边境后房东们希望能提高租金收入，以抵消一些疫情期间空置或低租金的损失。
他补充道，1月底中国教育部留学服务中心不再承认远程学习，大量中国留学生涌入澳洲，他们往往希望住在学校附近，又对于价格不那么敏感，致使许多大学附近的房源紧俏，一套两房小公寓一周的租金可高达1400澳币。
“最近留学生能在学校附近找到合适房子住已经很幸运了”，他说。
基于预计仍会进一步上涨的租金现状，数十万有意租房者正面临着无家可归的境地。
澳大利亚政府公益组织Homelessness新任首席执行官Kate Colvin表示，最新的房租报告显示，很多家庭面临在崩溃的边缘。去年，由于经济和住房问题而寻求帮助的人数增加了9.2%。
澳纽银行（ANZ）高级经济学家Felicity Emmett说，低空置率也在影响租金的价格，移民的回归将进一步促进需求，一些房东可能会将抵押贷款利率上升的成本转嫁给租戶。
房源供应趋紧
在澳大利亚大城市，房源供应的前景也不乐观。住房行业协会（Housing Industry Association，HIA) 近期警告说，技术工人和材料的短缺，以及成本的增加将使新房的建造率达到十年来的最低水平。
HIA预计，独立房的开工数量将是十年来首次低于每年10万套，到2024年仅为9.63万套，“与2021年的14.9万套开工量相比，这是一个非常迅速的放缓。”
在需求回升的同时，新房建设速度的放缓表明，由于市场仍然紧张，将有更多的涨租。
根据澳洲投资房产研究机构SQM Research的最新数据，在全澳范围内，空置率低于2%，在一些地区甚至低于1%，创16年来新低。
房产投资人有点痛苦
如此看涨的租金市场，对于房产投资者来说是否利好呢？根据房地产市场分析机构CoreLogic 的数据，房价在过去12个月持续下跌，其中一大因素是加息削弱了买家的借贷能力。
注：CoreLogic数据 在过去大半年时间里，澳大利亚的房价正在以破纪录的水平下降。在去年5月至2023年1月期间，房价下降了8.4%。其中，悉尼的房价在最近的跌势中跌幅最大，从最高点下跌了13%，墨尔本的房价也自峰顶回落，累计下跌了8.6%。不过，目前澳洲的房价比疫情前仍高出8.3%。
对于澳洲境外的房产投资者来说，除了要了解投资澳洲房产的相关政策，还需要注意的一点是，自2023年1月1日以来澳洲针对海外投资者的土地附加税（land tax surcharge) 从过去的2%直接翻倍至4%。
另外，澳洲政府自2022年5月起开始不断提高利率，连续加息十次，2023年3月初将现金利率再次上调 25个基点至历史性的3.6%。
虽然高利率导致很多本地买房者持观望态度，但近几月海外移民的购买，正使澳洲房市的跌幅放缓，今年1月悉尼房价还出现了0.3%的环比涨幅。
如下图，悉尼北区Epping一处在售四房独立屋，仅开放半小时迎来五个家庭看房，该房产价值约120-130万澳元。
来自上海有两个孩子的新移民陈女士在看房时表示，“这附近学区好，房子也比较新，离火车站也不远，所以想来看看。 我们自己小一点的三房会租出去，现在房租回报也比较好” 。
移民纷至沓来
由于适宜的环境和气候、当地相对高收入和优质的教育和医疗，澳大利亚目前仍是全世界移民的热门目的地之一。近几年来海外投资者对澳洲市场的兴趣正在增加，近期国际局势不稳使全球投资者将目光投向了澳洲。
2023年移民政策的诸多利好，例如增加州担保名额、加快家庭和团聚审批、国际学生毕业后工签时间延长、可能取消职业清单，仅满足年收8.5万澳元就可以技术移民等，仍吸引着来自全世界的移民纷至沓来。
根据经济学人智库（EIU）每年发布的全球最宜居城市排行，2022年澳大利亚的墨尔本跻身全世界十大最宜居城市之一。
在Ipsos最新发布的《2022澳大利亚生活》报告中，西澳首府珀斯继2021年后继续蝉联澳洲最宜居城市。随后依次是堪培拉、悉尼、阿德莱德、墨尔本、布里斯班、达尔文和霍巴特。
Ipsos的调查还显示，移民群体在选择居住城市时，良好的工作前景和优质的教育占有更为重要的地位，其次是房价可负担性、生活成本、安全和医疗服务。
如果在澳洲最大求职网站Seek上搜索工作职位空缺数，悉尼、墨尔本不分伯仲，目前都有5万多个工作职位空缺，完胜澳洲其他城市，其次是布里斯班和珀斯，均为2万左右。
而且，从收入水平来看，大城市亦具有竞争优势。根据保险公司Budget Direct最新调查结果，月平均工资最高的是悉尼6182.35澳元，随后依次是堪培拉5480.77澳无、珀斯5417.28澳元、达尔文5415.80澳元、布里斯班5253.04澳元、墨尔本5196.99澳元、阿德莱德5022.92澳元，霍巴特垫底，达4761.38澳元。
从众多因素来比较，悉尼和墨尔本这两大城市依然是最受移民群体欢迎的居住地。以目前澳洲的移民政策和经济复苏的趋势来看，业内人士预计，未来澳洲房租将继续上涨，房价或继续止跌回升。