20日上午，央行公布了最新一期LPR报价结果。1年期LPR下调5个基点，报3.8%；5年期的LPR利率报价则维持不变，仍然是4.65%。这在一定程度上让市场感到意外，因为此前在政治局会议和中央经济工作会议中，均强调要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。
从今日的调整方式来看，短端利率下行的同时维持长期利率不变，延续了以往定向支持实体企业，同时坚持“房住不炒”的政策意图。这是否意味着房贷利率下行的空间就此封死？笔者认为仍然值得观察，市场不宜过早给出结论。理由主要有三。
首先，LPR是国内所有贷款合同中的定价基准，一举一动信号意义极强。今日报价结果不仅是5年期的报价未动，1年期的报价下行幅度，也略低于此前市场的预期。笔者认为，在下行周期的首次调整中，这样的策略是审慎的，这不仅可以留出观察空间，后续有需要可以随时加码，同时也能向市场明确传递政策意图。今日的调整，就向市场清晰地传递出了政策基调不会变的信号。
其次，5年期的LPR不仅是房贷的定价基准，还关系到政府融资平台等中长期融资的定价。中央经济工作会议明确提到，明年党政机关要坚持过紧日子，严肃财经纪律，坚决遏制新增地方政府隐性债务。笔者认为，本次5年期LPR报价不动，也向市场明确传递出了不希望地方政府新增债务增加的信号。
最后，从实操的角度看，LPR仅仅是房贷的定价基准，不是房贷价格的全部。真实的房贷价格一般由“LPR+浮动基点”构成，所以LPR报价不变，并不意味着终端市场的房贷报价不会变。最近一段时间，以深圳等地为代表，一些中小银行就率先调降了浮动基点，给出了较今年上半年更具诚意的价格。这种调整与银行的经营策略相关，不是所有银行都会跟进，但至少对购房人来说，这意味着可供选择的空间增加了。
这一次LPR报价调整后，主流的市场预期认为，明年央行进一步降准降息的空间仍然存在。如果未来仍然延续短端利率下行，长端利率不变的格局，那从银行信贷供给的角度去看，小微企业的融资空间毫无疑问还会进一步下行。
但在下行周期中，一方面是定价会持续性下行，另一方面中小微企业的风险也会有所抬升。这种格局，对未来小微信贷市场会形成一定的挑战，对市场占有率较高、能够平衡风险和收益的银行来说，坚持现有的策略问题可能不大。但对市场占有率较低的银行来说，未来在策略上做出一定的调整，以适应市场变化应该是无法避免。
笔者预计，随着银行手中可贷资金的增加，未来终端市场的房贷定价下调的压力会进一步加大。其他不论，仅从维持市场份额的角度，各银行明年都会重新审视自身的定价策略，以确保定价具有市场竞争力。