智通财经APP获悉，中金发布研究报告称，维持金科服务(09666)“跑赢行业”评级，保持盈利预测不变，预计2021/22年归母净利润为11.2/16.4亿元，同比增81%/47%，考虑近期市场风险偏好下行，目标价下调28%至53港元，对应18倍2022年市盈率，较当前股价具有94%上行空间，目前交易于9.3倍2022年市盈率。
事件：12月16日晚金科股份(000656.SZ)公告，引入博裕投资作为金科服务的战略投资者，并向其转让金科服务总股本的约22%。
中金主要观点如下：
引入优质战略股东。博裕投资是一家专注中国的另类资产投资管理公司。
金科股份向博裕转让所持金科服务约1.4亿股，约占金科服务总股本22%，转让交易金额为37.3亿港元，相当于每股26港元(较最后交易日折让约4.6%)，对应2021年13倍市盈率(基于市场一致盈利预测)。交易完成后金科股份仍持有金科服务30.33%股份，保持第一大股东及控股股东身份，金科股份承诺未来五年不再减持(除非在经受让方同意的情况下)。
金科股份承诺保持对金科服务的业务支持。
金科股份承诺未来将非商场类开发项目90%以上管理面积交付金科服务管理，交付住宅增量项目平均物业费不低于2.0元/月/平米，且2022-2025年每年交付项目饱和收入不低于人民币4.5亿元。此外，金科服务于12月10日公告，与金科股份签订关联交易框架协议，向金科股份提供与住宅物业及车位销售相关的营销服务，约定2021-2023年关联交易金额分别不超过1.5亿元、9亿元和12亿元，该行认为这可能对金科服务未来收入起到额外补充。
2021年整体业绩料稳健兑现。
该行预计，年初至今公司已落地的收并购合计贡献管理面积超2,500万平米，同时全年第三方竞标外拓贡献管理面积将不少于3,600万平米，总体上公司2021全年新增8,000万平米管理面积的目标将达成。同时，即便考虑公司非业主增值服务收入可能较预期有一定下行，该行认为公司2021年的面积拓展与社区增值服务发展表现仍可支撑全年不少于11亿元人民币的盈利预期。
风险提示：2021年盈利不及预期;2022年业务发展速度弱于预期。